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案情1999年11月 26日，刘某与某再生资源集团团岛路商店签订《房屋租赁合同》一份，租赁期限两年。 2001年3月16日，某再生资源集团团岛路商店与岳某签订了《房地产买卖契约》一份，将所涉房屋以16万元出售给岳某。某再生资源集团团岛路商店称，在2001年3月6日向刘某发出解除合同通知一份，但该通知上无刘某签字，庭审中刘某对此也不认可。某再生资源集团团岛路商店出具财务记帐凭证6份，证明其与岳某之间的债权债务关系存在。
裁判 一审法院认为，刘某与某再生资源集团团岛路商店签订的(房屋租赁合同)合法有效。某再生资源集团团岛路商店与岳某间的房屋买卖合同，是基于两当事人之间既有的债权债务关系，以冲抵欠款偿还债务为目的，刘某不具有房屋优先购买权所必须的同等条件，某再生资源集团团岛路商店与岳某之间房屋买卖合同有效。判决驳回刘某的诉讼请求。
宣判后，刘某提起上诉，二审法院认为，上诉人与被上诉人某再生资源集团团岛路商店签订的《房屋租赁合同》合法有效。被上诉人某再生资源集团团岛路商店于2001年3月6日作出解除租赁合同通知，因无书面证据证明已送达上诉人，故该通知无效。上诉人与被上诉人某再生资源集团团岛路商店的租赁合同仍然存续有效。根据《合同法)有关规定，本案中，上诉人应享有以两被上诉人对该房屋16万元的买卖价格优先购买该租赁房屋的权利。二审法院判决如下：一、被上诉人岳某与被上诉人某再生资源集团团岛路商店签订的《房地产买卖契约》无效;二、上诉人于本判决生效之日起30日内将购房款16万元交付给被上诉人某再生资源集团团岛路商店。三、两被上诉人于判决生效之日起30日内将网点房交给上诉人。
评析 本案主要涉及出租房屋出卖时承租人的优先购买权问题，即在本案情况下，原告作为承租人是否享有优先购买权。
1、承租人的优先购买权及性质
承租人的优先购买权是指出租人在出卖出租的标的物，承租人享有在同等条件下的优先购买该标的物的权利。其性质可以从以下几个方面来理解： (1)承租人的优先购买权是一种由法律直接规定的权利，而不是根据当事人的租赁合同产生的。因此，无论租赁合同中是否规定了这种权利，承租人都依法享有优先购买权。(2)承租人的优先购买权是一种专属权，只能由承租人享有和使用，不得转让和继承。(3)承租人的优先购买权是一种形成权。所谓形成权，是指当事人仅以一方的意思表示 就可以使当事人之间的法律关系发生变化的权利。在房屋租赁合同关系中，只要具备了法律规定的条件即只要承租人与其他购买人对于购买该出租房屋的条件相同，则承租人仅须自己一方的意思表示，就可形成与出租人(出卖人)之间的买卖关系，而不需要征得其同意。
2、承租人优先购买权的行使条件
承租人行使优先购买权需要具备以下几个条件：
第一、须在租赁期间内行使。承租人只有在租赁合同存续期间内才能主张其优先购买权，若租赁合同已经终止，则原承租人不享有优先购买权。第二、须在同等条件下行使。法律赋予承租人以优先购买权，是为了更好地保护承租人利益，但优先购买并不等于优惠购买，因此，承租人行使优先购买权不得损害出卖人的利益，即承租人只有在同等条件下才能够行使该项权利。何谓“同等条件”，在我国的审判实践当中有两种主张：一种主张为绝对同等说，认为承租人购买出租房屋的条件应当与其他购买人完全一致;另一种主张为相对同等说，认为承租人与其他购买人的条件大致相等，即可视为同等条件。我们认为，所谓“同等条件”，主要是指承租人与其他购买人购买房屋的价格条件相同，当然也应当包括
付款的期限和方式等。第三、须在一定期限内行使。承租人的优先购买权受到一定期限的限制，也就是说，承租人只能在一定期限内行使优先购买权。超过一定的期限，承租人就会丧失该权利。关于承租人行使优先购买权的期限，《合同法)第230条中并未做出规定，而只是规定出租人“应当在出卖之前的合理期限内通知承租人”，也即给承租人一定的合理时间考虑是否购买该房屋。<城市私有房屋管
理条例)第11条规定：“房屋所有权人出卖出租的房屋，须提前3个月通知承租人。”最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第118条也规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件，享有优先购买权。”据此，3个月的期限就可以认定为承租人行使优先购买权的合理期限。
3、关于本案笔者认为，在本案中，刘某享有优先购买权。理由如下：
首先，承租人只有在租期内且同等条件下，才享有优先购买权。如前所述，所谓同等条件，主要是指出卖房屋的价格条件相同。在本案中，被上诉人某再生资源集团团岛路商店出卖房屋是在与上诉人刘某租赁合同期内， 被上诉人某再生资源集团团岛路商店以16万元的价格将房屋出卖，在此条件下，刘某是否享有优先购买权?这就要看刘某是否同意以16 万元的价格购买该房屋。如果同意则可以主张优先购买权。
其次，根据法律规定，出租人出卖出租房屋，应当在出卖之前合理期限即3个月内通知承租人。据此规定，本案被上诉人某再生资源集团团岛路商店在将房屋卖给岳某时，应提前 3个月通知刘。根据案情可知，某再生资源集 团团岛路商店在出卖房屋之前并未通知刘， 只是送到商店一份解除合同通知且该通知未送达刘本人。根据《合同法》第230条规定，出租人在租赁期间出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，也就是说，出租人此时负有通知承租人的义务。出租人未履行这一义务的，是否导致其与第三人之间的房屋买卖合同无效?这取决于承租人是否主张其优先购买权。如果承租入主张优先购买权，则房屋买卖合同无效;如果承租人不主张，则房屋买卖合同有效。在本案中，上诉人某再生资源集团团岛路商店在出卖房屋时没有通知刘某，并且刘某主张优先购买权，故应认定刘某对该房屋享有优先购买权。应判令被上诉人岳某与被上诉人某再生资源集团团岛路商店签订的(房地产买卖契约)无效;上诉人刘某应将购房款16万元交付给被上诉人某再生资源集团团岛路商店。被上诉人某再生资源集团团岛路商店应交付房屋给上诉人刘某。
