二手房交易应履行"先合同义务"

添加时间：2017年9月15日   来源: 柯桥合同律师     http://www.kqhtls.com/

上家收了定金，楼价上涨便随意撤单；下家通过中介获取信息，买房时甩掉中介，与上家“手拉手”成交……二手房市场在日益红火中发生的纠纷屡见不鲜，其中不少纠纷产生在房屋交易之前。
二手房交易前纠纷增多的现象是交易对象失信的表现，而房屋买卖合同签订之前，按照相关法律，交易双方都应当履行“先合同义务”，不履行“先合同义务”者应当承担“缔约过失”责任。
房产律师在此提醒二手房交易双方：签订买卖合同前，莫忘履行“先合同义务”。
表现
不履行先合同义务应承担缔约过失责任
据上海市房地产协会法律咨询部主任、德尚律师事务所陈世福律师介绍，二手房交易中出现了一种新现象，即交易中的一方不履行“先合同义务”。
所谓“先合同义务”是指在合同签订之前、交易洽谈过程中，合同订立当事人一方依据诚实信用原则所产生的义务。不履行先合同义务，而致另一方信赖利益损失者，应当承担赔偿责任。
不履行“先合同义务”的表现形式有：上家已独家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到楼价上涨便随意撤单；上下家在中介商那里获取了商业信息后，随意甩掉中介商，手拉手成交；出售的房屋已被下家确认，上家已预收了诚意金，待购房人办出了按揭贷款后，上家以“家里人不同意售房”为由毁约……二手房交易中出现的这些纠纷，缘于上下家以及中介商缺乏法律方面的相关知识。交易双方往往片面认为，只有签订了房屋买卖合同以后才能追究违约方的责任。他们不清楚，在交易洽谈过程中，也有一个履行法律义务即“先合同义务”的责任承担问题。
据陈世福律师介绍，“先合同义务”的法律依据是《合同法》第四十二条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
假借订立合同，恶意进行磋商，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；有其它违背诚实信用原则的行为。
因此，不履行先合同义务应承担《合同法》第４２条的缔约过失责任。
陈世福律师为此建议，合同双方应遵守游戏规则，立法上也应更加完善，以增强缔约过失责任认定的可操作性。
内容
五项内容构成先合同义务
陈世福律师提醒购房者，二手房交易缔约过程中的先合同义务主要有五个方面的内容———
瑕疵告知义务
内容：
二手房的提供者，不管是上家还是中介商应当将交易房屋所具有的瑕疵告知购房人，不得隐瞒。比如该房屋已设定了抵押；或者该房屋有质量问题等，都应如实告知购房人。否则，因为该瑕疵而造成签定的合同无效或被撤消的，则要向购房人赔偿损失。
案例：
姜女士与肖某就本市大连西路的一套顶层二手房达成了购买意向。几天后，姜女士于合同签订当日支付给肖某１０万元定金及房屋预付款３万元。

 
半个多月后，本市连降大雨，姜女士偶然发现自己购买的这套二手房楼面渗漏水严重，雨水甚至渗漏至楼下，引起邻里纠纷。
不久，姜女士以肖某出售房屋时隐瞒了房屋存在的瑕疵，使自己在不明真相的情况下签订了房屋买卖合同为由，未去办理过户手续，并诉至法院，要求认定合同无效，肖某应返还定金及预付款。
法院经审理，支持了姜某的诉讼请求。
重要事项通知义务
内容：
对于影响房屋买卖合同订立的重要事项，一方应当如实通知对方。如履行合同的能力，订立合同的能力、财务状况等。
在二手房交易磋商过程中，有些当事人并不是房屋产权人，而是背着家人将房子挂牌上市，结果造成签约不能或无效，使下家因此失去了与第三人订立合同的最佳时间。有的直到签订合同时，才通知对方自己需要上家房屋作抵押办理按揭购房等。
案例：
家住浦西的杨先生经一家中介公司介绍，看中了浦东的一套房子。杨先生在中介公司的见证下，与章先生签订了以２２·５８万元的价格购买浦三路上的一套建筑面积为６３·６６平方米住房的房屋置换价格确认书。
因房主————章先生的妻子徐女士患感冒未到场，确认书由章先生代签。杨当场向中介公司支付了首付款７万多元，章先生从中收了首笔房款２万元。杨先生还迫不及待地约家具商去新家丈量尺寸订购家具，并预付了订金３０００多元。而中介公司也不断向章追讨徐女士的房屋买卖委托书。
然而此后，章先生迟迟没有交出委托书。签正式合同的当天，徐女士和章先生都没有到场。章竟通过中介公司向杨先生明确表示，这套房子不卖了。
就在中介公司与杨先生都不知情的情况下，徐女士以未经她本人同意而擅自出售她的房产为由，将杨先生和自己的丈夫章先生告上法庭，要求法庭判决确认书无效。
日前，法院对此案进行了调解，判定确认书无效，同时由章赔偿杨先生各项损失数千元。中介公司则退还了杨先生的中介代理费及全部房款，并且承担杨先生已经向贷款银行支付的公证费等相关费用。
不得欺诈义务

 
内容：
“先合同义务”严格规定了订约当事人不得利用接触和磋商过程故意捏造事实，或者故意隐瞒事实真相，欺骗对方而订立房屋买卖合同以谋取不当利益。
案例：
一对年轻夫妇看中了一套价格便宜的二手房。据中介公司介绍，这里的房子都已纳入拆迁范围，买下这套房不久即可安置新房。
就在合同签订后一星期，这对夫妇从邻居处得知，所谓此地动拆迁纯属子虚乌有，房子便宜的真实原因是不久前有人在那间屋子里非正常死亡。
年轻夫妇认为，自己买下的竟是不吉利的房子，原因在于中介公司故意隐瞒事实真相，有“欺诈”之嫌，故向中介公司提出了退房的要求。
协助与照顾义务
内容：
在房屋买卖合同订立过程中，双方应当尽力避免给对方造成不必要的利益损失。并且在可能的情况下提供便利，以协助订立合同。一方不得滥用自己的优势，或者利用对方的不利，或者胁迫对方，或者趁人之危而取得不当利益。
案例：
上家张先生与下家李小姐与中介商签订了一份居间合同。并当场约定５日内双方签订房屋买卖合同，办理过户登记手续。然而，在５天当中，虽经李小姐多次请求及中介商督促，但张先生拒绝办理签约过户手续。李小姐无奈之下向法院提起诉讼。
忠实的义务
内容：
二手房交易中，虽然一方当事人没有明确告知对方当事人有关信息属商业秘密，但基于此种信息的特殊性质，按照一般的常识，二手房交易当事人不能泄露更不应当以此搞手拉手交易，否则，应当承担赔偿责任。
案例：
２００１年１１月，还某、龚某、季某先后来到上海万乾房屋置换经纪有限公司灵石路分公司，要求上门察看在该处挂牌出售的房屋。万乾公司随即要求３位看房者填写《看房约定书》，规定看房者自看房之日起３个月内，不私自与出售方或通过第三方签订所看房屋的转让合同，否则需向该公司支付房屋转让总价２％的违约金。
３位看房者填写完约定书，万乾公司派员分别陪同他们察看房屋。不料此后，３人甩开中介公司分别与卖房者委托其他房屋中介公司签订了房屋买卖合同。
万乾公司得知后，将４位看房者告上法院。法院认为，３位看房者的行为违反诚实信用原则，应酌情赔偿万乾公司从事居间活动而付出的劳务及必要费用。