首付比例提高，买家资金短缺退房算违约吗

添加时间：2016年9月19日   来源: 柯桥合同律师     http://www.kqhtls.com/

　　退房后万元定金被“拗特”
　　二套房首付比例提高 买家资金短缺
　　“二套房贷首付比例上调，付不出首付不是我的错，不能算我违约!”眼看1万元定金要不回来，买家赵小姐又急又委屈。多名房地产领域的律师对此说法不一。有人认为，这属于法律中的情势变更，应当退定金;也有人认为，买房者应当预判并承担政策风险，从而承担违约责任。
　　赵小姐上周一在昆山市昆太路一处新开盘的楼盘看中了一套43平方米的房子，总价近52万元。她支付了1万元定金，并约定过两天签合同。上周四，国务院发布房地产调控政策，规定贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%。而赵小姐本人在上海市区买过一套房，因此当她前天去售楼处签合同时，对方表示，政策变了，首付要5成。赵小姐拿不出那么多钱，希望退房。开发商称，筹不到钱可以晚一两个月，但若要退房，则算她违约，不退定金。
　　周律师认为，从公平合理的角度来说，国家政策调控是一种特殊变化，可以认为是合同法中的情势变更，并非购房者本人故意，属于客观上的履行不能，应当解除合同并退还定金。
　　而连律师则表示，从公平角度来讲，应当解除合同，双方互不承担违约责任;但从法理上讲，不应简单认为是情势变更，他更倾向于买方要承担政策风险，所以从严格意义上来说，开发商不退定金也没有错，赵小姐需要承担违约责任。
　　龙律师也认为，政策风险不属于不可抗力范围内，理性的购房者在交易过程中，对可能存在的政策风险，应当具备一定的预判能力。(本报记者 徐轶汝)