烂尾楼依法可以拍卖 竞买人悔约被判无权要回保证金

添加时间：2016年1月10日   来源: 柯桥合同律师     http://www.kqhtls.com/

竞买人以250万元的价格拍得800余平方米的在建房产后，以拍卖行为违法和拍品不能办理权属登记为由将拍卖公司起诉到法院，要求判决拍卖成交确认书和竞买协议书无效，退还竞买保证金并赔偿资金占用利息。记者近日从四川省成都市中级人民法院获悉，该案已经终审宣判，法院终审驳回了竞买人的全部诉讼请求。
　　法院审理查明，2006年初，成都一家银行申请执行法院生效判决中，通过法院裁定获得了一栋在建综合楼的800余平方米的房产（该综合楼系一项尚未竣工且没有房产证的烂尾楼，土地使用权也系国家划拨性质）。同年4月，银行委托成都一家拍卖公司对上述房产进行拍卖，拍卖公司遂依法公告并在工商部门备案。
　　获悉拍卖消息后，涉案两竞买人与拍卖公司签订竞买协议并交纳了26万元保证金。2006年5月12日，拍卖公司在拍卖前介绍了拍卖品来源、土地使用权性质、拍品原所有人等情况后，两竞买人参加了拍卖活动，最终以250万元价格竞得上述房产，并于同日签订了拍卖成交确认书。
　　事后，两竞买人将拍卖公司起诉到法院。一审法院审理后认为，拍卖公司明知上述房地产未领取权属证书仍进行拍卖活动，属规避法律、行政法规的行为，因此双方所签合同无效，拍卖公司应如数返还26万元竞买保证金。两竞买人明知拍品有瑕疵仍参加竞拍活动，也有过错，故两竞买人的利息主张不予支持。为此，一审法院判决拍卖成交确认书、竞买协议书无效，拍卖公司返还给两竞买人26万元竞买保证金。一审宣判后，拍卖公司提起上诉。
　　法院另查明，案件审理过程中，因两竞买人拒绝缴纳拍卖价款，涉案银行已经委托拍卖公司以240万元的价格拍出了涉案房产。
　　成都中院二审认为，涉案拍卖程序合法，标的物并非法律、法规禁止拍卖物品，双方所签的确认书及协议内容也未违反法律、法规的强制性规定，故两竞买人的行为构成违约，其诉讼请求法院不予支持。
　　法官说法
　　在建工程不是禁拍品
　　终审宣判后，本案审判长、成都中院杜渝法官接受了记者的专访。杜渝说，本案标的较大，专业性较强，审理中合议庭成员通过多种途径认真查阅了相关资料，走访了相关房屋产权监理、国土资源等部门，调取了相关证据，期间也多次合议讨论，最终形成上述判决意见。
　　杜渝说，从法律层面讲，该案首要的焦点是在建工程依法能否进行拍卖问题。对此，杜渝认为，依照我国拍卖法的规定，拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或财产权利，只有法律法规禁止买卖的物品或者财产权利，才不能作为拍卖标的。本案中，拍卖标的虽是通过司法程序抵偿而来的在建工程，也的确存在证照不齐情况，对标的物的转让存在一定影响，但所有这些情况都不能得出上述标的就是法律法规禁止买卖的物品的结论。
　　同理，上述房产也不属于拍卖法规定的依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利。拍卖法的这一规定，是针对一些特定物品或财产权利，如烟草、危险品、爆炸品、麻醉品以及文物等。在建工程则尚无需要相关部门进行批准的强制性法律规定，其缺少相应权属证书的情况，仅属存在权利瑕疵，其直接影响的仅是交易时的价格。
　　因此，杜渝认为，在本案拍品并非法律、法规所禁止拍卖的物品，且拍卖前拍卖公司已经声明了标的物的瑕疵，拍卖成交后双方也签订了成交确认书，合议庭为此认定上述拍卖行为合法有效。鉴于竞买人到期拒绝履行付款义务构成违约，其理应承担违约责任。