商品房买卖合同纠纷相关问题解析

　　近几年，随着房地产市场的蓬勃发展，商品房买卖纠纷案件也变得复杂多样，诉讼特点较以前发生了较大变化，随着最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“ 解释” )的施行，因为拖延办理产权证、房屋面积“ 缩水”、“涨水”、开发商承诺不兑现、房屋质量问题等引发的纠纷大量增加，《解释》对商品房买受人、出卖人权利义务的细化，引起了社会广泛关注，本文将以《解释》为基础，详细解读商品房买卖合同纠纷中购房者关注的问题。

　　一、什么是商品房买卖合同?

　　商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售，并转移房屋所有权于买受人，买受人支付房款的合同。

　　二、商品房的销售广告和宣传资料中的说明和允诺，能否视为合同内容?

　　商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，一般不作为合同内容，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　三、未订立商品房买卖合同，如何处理买受人为购买商品房所交的定金?

　　出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。

　　因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

　　四、商品房预售合同未按规定办理登记备案手续，能否确认合同无效?

　　买卖双方当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

　　五、出卖人交付房屋面积与商品房买卖合同约定面积不符，如何处理?

　　出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理。

　　(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人可以请求解除合同

　　(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人

　　六、如何处理商品房担保贷款合同不能订立导致商品房买卖合同不能继续履行?

　　商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

　　七、房屋毁损、灭失的风险由谁承担?

　　对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损等风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损等风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

　　八、何种情况下买受人可以解除商品房买卖合同?

　　如下情形，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人，可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人

　　(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人

　　九、未取得商品房预售许可证明，订立的商品房预售合同是否有效?

　　出卖人未取得商品房预售许可证明的情况，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定该合同无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

　　十、因出卖人原因导致商品房买卖合同无效或者被撤销、解除的，买受人有哪些权利?

　　出卖人订立商品房买卖合同时，导致合同无效或者被撤销、解除的，如下情形，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明

　　(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实

　　(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实

　　十一、如何处理出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款?

　　出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

　　法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，行使解除权的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

　　十二、如何处理买受人未在合理期限内取得房屋权属证书?

　　由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。

　　(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限

　　(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日

　　(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日

　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。

　　十三、如何处理商品房质量问题?

　　因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。

　　因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。

　　交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。